ITBI: ORIGEM E ISENÇÕES
ITBI: O que é? Isenções e legislação aplicável
O grande vilão do mercado imobiliário nos últimos tempos tem sido o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. O ITBI surgiu no Direito brasileiro em 1809, por meio do Alvará 3, de junho do referido ano, com a denominação de imposto da sisa (pela qual este tributo é vulgarmente conhecido até os dias atuais), tendo a primeira previsão constitucional surgido na Carta de 1891, que estabelecia, em seu art. 9º, inciso 3º, como sendo de competência dos Estados o imposto sobre transmissão de propriedade. A Constituição de 1934 estabeleceu uma divisão, criando dois impostos, ambos de competência dos Estados: o imposto de transmissão de propriedade causa mortis (art. 8º, I, b) e o imposto sobre a transmissão de propriedade imobiliária inter vivos (art. 8º, I, c). O mesmo texto foi mantido pela Constituição de 1937 (art. 23, I, b e c). Também não houve alteração por ocasião da Constituição de 1946, sendo mantidos ambos os impostos tal como já estavam previstos (art. 19, II e III). A Emenda Constitucional nº 5, de 1961, passa para a competência dos Municípios o imposto de transmissão de bens inter vivos (art. 29, III), mantendo o imposto causa mortis, com pequenas alterações na redação (art. 19, I, e § 1° e 2°). A Emenda Constitucional 18, de 1965, restabelece a união dos impostos de transmissão de bens imóveis, inter vivos e causa mortis, mantendo-os na competência dos Estados, com algumas novidades em termos de hipóteses de incidência (art. 9º, caput, e §§ 1° a 4°). Pouca modificação houve por ocasião da Constituição de 1967 (art. 24, I, e §2°). O mesmo se observa com a edição do Ato Complementar 40, de 1968, que produz pequena alteração no texto do § 2°, mantendo, no mais, a redação anterior. E a Emenda Constitucional 1, de 1969, mantém, em linhas gerais, o texto da Constituição de 1967 (art. 23, I e §§ 2° e 3°). Finalmente, a Constituição de 1988 traz a redação hoje vigente, que atribui aos Estados e Distrito Federal a competência para a instituição do imposto de transmissão causa mortis (art. 155, I), e aos Municípios a competência para a instituição do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (art. 156, II). No Rio de Janeiro, adotamos a alíquota de 2%(dois por cento) sobre o valor do imóvel para a transmissão inter vivos (art. 156, II). Nosso grande problema começa aqui…. qual o valor do imóvel? Há alguns anos, era muito comum o contribuinte acordar com o vendedor de um imóvel valor abaixo do valor real para pagar um imposto menor. De forma a inibir essa conduta fraudulenta, a Prefeitura Municipal instituiu uma cobrança tomando por base cálculo do ITBI o valor venal do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão. Adotando uma planta de valores elaboradas pelos técnicos da Secretaria de Fazenda e com base nas informações contidas na inscrição imobiliária (área construída, idade, posição do prédio, etc) a Prefeitura vem cometendo verdadeiros abusos na hora de arbitrar o valor venal. A Prefeitura irá adotar o maior valor: Valor declarado de compra e venda ou Valor arbitrado com base na inscrição imobiliária. Assim, imóveis que comprovadamente foram negociados por determinado valor real, acabam sendo tributados em até 100% para efeito de pagamento do imposto, na restando outra alternativa se não a abertura de processo de impugnação. O grande problema é que se trata de um processo demorado e, enquanto não houver uma satisfação para o pagamento do imposto, não poderá o título de transferência ser apresentado ao RGI para o competente registro. Na maioria das transações imobiliárias, com recursos de agentes financeiros, o valor financiado fica indisponível até a conclusão do ato de registro, que por si só já demora cerca de 30 a 45 dias…. é ter paciência e dinheiro no bolso para concluir o negócio imobiliário. Mas nem tudo está perdido… Existem algumas situações em que o imposto não é exigido, ocorrendo a isenção ou a não incidência: Vejamos o que diz o site da SMF-RJ Isenção: Alienante – Município Natureza da Operação Transmissão em que o Alienante é o Município do Rio de Janeiro. Embasamento Legal Art. 7º, Inciso VII, da Lei 1364/88. Forma para Postular Requerimento ao Prefeito assinado por representante legal ou próprio.(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 14KB) Documentação Exigida
- Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);
- Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada) e cópia identidade do procurador;
- Documento que comprove ser o Município o proprietário do imóvel, ou seja, a Remissão de Foro;
- Certidão do R.G.I. (validade no máximo de 3 meses)
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 11KB) Documentação Exigida
- Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);
- Documento que comprove que a pessoa que assinou o requerimento e/ou representante legal do órgão promotor;
- R.G.I. de todos os imóveis (validade no máximo de 3 meses);
- Documento sobre o projeto de regularização.
