HABITE-SE: O QUE É? QUAL SUA FINALIDADE?
HABITE-SE quer dizer: PODE HABITAR, PODE MORAR, ou seja, é autorização, através de ato administrativo da Prefeitura para que o contribuinte possa efetivamente ocupar o seu imóvel. A concessão da certidão de Habite-se implica no reconhecimento da Prefeitura de que foram cumpridas todas as formalidades legais, desde o licenciamento até o cumprimento correto das restrições contidas no alvará inicial. Enquanto o início da obra tem sua autorização legal através da licença de obras, sua conclusão será atestada pela emissão da certidão de Habite-se. Embora atualmente os agentes financeiros não estejam exigindo na sua grande maioria a comprovação do Habite-se para financiamento imobiliário, este é imprescindível, junto com a Certidão Negativa de Débitos emitida pelo INSS, para averbação da construção perante o Registro Geral de Imóveis.
Na licença de obras, há uma relação de documentos necessários para o Habite-se, e que variam conforme a característica de cada imóvel. Basicamente, são exigidos documentos que comprovem que as instalações prediais foram executadas de acordo com as normas exigidas pelas concessionárias de água, esgoto, gás e luz.
No Município do Rio de Janeiro, embasado no Decreto n.º 5.726, de 19 de março de 1986, art. 12, I, o profissional responsável pela execução da obra poderá firmar declaração de que as instalações prediais estão de acordo com as normas e regulamentos e aceitas pelas concessionárias (RIO DE JANEIRO, 1986).
Vale ressaltar que isso não implica em isenção de apresentar projetos e instalações e cumprir as exigências das concessionárias. A simplificação do processo administrativo é uma faculdade do Legislador Municipal, que transfere a responsabilidade de fiscalização para o profissional responsável pela obra e para as concessionárias envolvidas.
Outro documento fundamental para se obter o Habite-se é a Certidão de Visto Fiscal, emitida pela Secretaria de Fazenda, comprovando que a área legalizada foi devidamente inscrita no Cadastro de Imóveis, mediante o devido pagamento do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS), e que passará a constar no IPTU referente ao ano seguinte da legalização, conforme art. 60, da Lei n.º 691/84:
Art. 60 – A mudança de tributação predial para territorial, ou de territorial para predial, somente prevalecerá, para efeito de cobrança do imposto respectivo, a partir do exercício seguinte àquele em que ocorrer o evento causador da alteração (RIO DE JANEIRO, 1984).
O requerente deverá abrir processo administrativo na Secretaria Municipal de Fazenda, juntando cópias dos seguintes documentos: licença de obra; projeto aprovado; RGI atualizado em três meses; identidade e CPF do proprietário do imóvel; IPTU do exercício atual; e, para fins de comprovação da área existente, IPTU do exercício dos cinco anos anteriores.
O Município não fiscalizará a incidência do ISS para imóveis com menos de cem metros quadrados e que foram construídos sem mão-de-obra assalariada. Com a abertura do processo, o Fiscal da Fazenda calculará o valor devido de ISS, emitindo Nota de Lançamento de Débito que especifica os valores e índices cobrados. O requerente tem o prazo de trinta dias, a partir da ciência, para impugnar os valores. Aceitando os termos contidos na Nota de Lançamento, o requerente poderá retirar a guia para pagamento, a fim de receber a Certidão de Visto Fiscal para apresentar na Secretaria de Urbanismo.
Vale esclarecer que o processo de apuração de ISS é apenas o início do processo de inclusão predial, ou seja, alteração a atualização de dados cadastrais junto ao IPTU. Após a retirada da Certidão de Visto Fiscal, o processo segue para o Controlador Municipal, que fará uma nova análise dos documentos e procederá às devidas alterações no cadastro. O requerente deve ficar atento, pois é muito comum, após anos de legalização, o IPTU ainda se manter com os dados cadastrais anteriores. Neste caso, o contribuinte deve buscar a devida regularização através do acompanhamento do processo de inclusão predial.
