Uma etapa fundamental na aquisição de imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal é a avaliação do bem que será dado como garantia da dívida.

A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

A alienação fiduciária de bens imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica.

É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II – o direito de uso especial para fins de moradia;
III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
IV – a propriedade superficiária.

Assim, seja para garantir uma dívida decorrente de mútuo (empréstimo), seja para garantir o saldo devedor relativo a aquisição de um bem imóvel, a alienação fiduciária é um instituto jurídico bastante interessante para ambas as partes contratantes.

Por se tratar de um negócio jurídico, conforme preceitua o Art. 104 do Código Civil: “ A validade do negócio jurídico requer: II- Objeto lícito, possível e determinado ou determinável”

Na alienação fiduciária o objeto é o imóvel, que deve ser lícito, ou seja, ter a sua existência jurídica comprovada.

Na compra e venda de imóvel com recursos da Caixa Econômica, essa comprovação se dará com a juntada dos documentos referentes ao imóvel no processo de obtenção do financiamento. Após aprovar o crédito do cliente, verificar possíveis restrições pessoais, o gerente da Caixa irá sortear uma empresa terceirizada de Engenharia/Arquitetura para proceder na avaliação do bem.

Nessa avaliação, o avaliador fará o papel de “olhos da Caixa”, ou seja, irá avaliar, além do valor econômico do bem, se o imóvel  está legalizado, se a área que foi aprovada e consta no habite-se está de acordo com o existente no local, se apresenta algum vício de construção grave, entre outros…

O grande problema é que muitas imobiliárias, na ânsia de vender o seu produto, acabam inserindo no mercado, imóveis que não estão em condições de serem aceitos como garantia.

A Caixa Econômica, como todos sabem, É BANCO! Tem como objetivo o lucro. Não tem função de fiscalização. Sendo assim, muitas vezes acaba tolerando pequenos acréscimos de área, modificações na edificação, desde que essas modificações sejam “PASSÍVEIS DE LEGALIZAÇÃO E NÃO IMPLIQUEM EM VÍNCULO ESTRUTURAL”, desde que o imóvel, como um todo, tenha o valor comercial correspondente para ser aceito como garantia.

Isso é o que consta no COT – Caderno de Orientações Técnicas – disponível no site da Caixa no link     http://www1.caixa.gov.br/download/asp/download.asp

Acesse CREDENCIAMENTO DE TERCEITOS e depois ENGENHARIA para baixar em PDF o COT

Porém, a decisão de aceitação da garantia ou não pela Caixa recai sobre o Engenheiro Avaliador, que terá uma enorme responsabilidade em suas mãos. É o Avaliador que irá atestar em seu laudo, além do valor do imóvel, se o mesmo está em condições de garantir o valor que será entregue pela Caixa ao vendedor.

A negativa da garantia gera grandes problemas pois normalmente a venda precede um sinal  e princípio de pagamento onde a imobiliária retira a sua devida comissão pela intermediação do negócio. Porém, se o imóvel não for aceito como garantia, o comprador terá que buscar outra alternativa para aquisição do imóvel.

Recomendo que, antes de realizar qualquer negócio jurídico, verifique, de preferência com a ajuda e assistência de um profissional de sua confiança, toda documentação pertinente ao imóvel e seus aspectos legais. Não estamos mais em tempo de comprar gato por lebre…

Bons negócios