A LICENÇA DE OBRAS E O PROCESSO ADMINISTRATIVO
LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DO PROJETO
O processo administrativo para legalização de edificação unifamiliares, conforme foi visto, tem seu início com o protocolo do Anexo I e demais documentos contidos no Decreto n.º 5.281/85. O processo recebe um número com as seguintes características: xx/xxx.xxx/xxxx. Na Secretaria de Urbanismo, os dois primeiros algarismos serão sempre “02”, indicando a Secretaria a qual o processo está vinculado. Na Secretaria de Fazenda, por exemplo, iniciará por “04”. Os três números seguintes indicam a subgerência, e os demais, o número de ordem seguido do ano com quatro algarismos. Esses números variam de ano para ano, conforme o controle da Secretaria de Urbanismo. Atualmente, novo indicador foi inserido, passando a ter a seguinte característica: 02/xx/xxx.xxx/2011
O chefe de seção da Subgerência faz a análise dos documentos iniciais apresentados e procede ao seu tombamento. Caso verifique a falta de algum documento essencial, solicitará no ato à parte interessada que aguarda o protocolo que complete a documentação. Dessa forma, procederá ao tombamento, com número de ordem e inclusão do pedido do sistema de protocolo – SICOP – da Prefeitura.
A subgerência verificará, neste ato, se consta algum processo em tramitação para o local, denúncias, processos de notificações, autos de infração, que deverão ser apensos. Pode acontecer que o novo proprietário não tenha conhecimento de que o proprietário antigo tenha protocolado pedido de licenciamento e, por algum motivo, normalmente financeiro, não tenha dado andamento processo. Ao constatar que existe processo de licenciamento aberto para o local, o Chefe Administrativo deverá orientar o interessado a dar continuidade no processo já existente.
Para isso, deverá requerer, mediante apresentação de justo título – Escritura de Compra e Venda devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI) – a substituição da titularidade do processo. Caso venha apresentar novo projeto com profissional técnico diverso do já constituído no processo, deverá também requerer a substituição do profissional.
Mediante apresentação de declaração, o mesmo assume a responsabilidade pela obra e projeto a partir daquela data e de documentos que comprovem sua regularidade perante o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA. Se for processo de fiscalização, notificação e embargos de obras, este deverá ser apensado ao pedido de legalização, evitando assim a lavratura de multas enquanto não foi analisado o pedido de licenciamento.
Ocorrendo processo de fiscalização, as obras deverão ser paralisadas, e o simples ato de protocolar o pedido de licenciamento não implica em aceitação ou autorização para continuar a obra. O interessado deve aguardar a análise do pedido, com observância dos parâmetros urbanos. Somente depois da aprovação pelo técnico responsável, e a partir da emissão da guia de licença de obras, poderá dar continuidade à sua construção.
O processo inicial com a devida informação de que nada consta para o local será então encaminhado ao setor técnico para análise preliminar. Normalmente, as subgerências são divididas em bairros pelo Diretor. Cada engenheiro ou arquiteto fica responsável por um bairro específico, tendo competência para análise e aprovação. Os pedidos mais complexos, tais como licenciamento de prédios, shopping, áreas de loteamentos, dentre outros, ficam subordinados ao Gerente. O técnico responsável então irá analisar o projeto em sua totalidade, observando se os parâmetros urbanos estão sendo obedecidos. Em seguida, dará seu parecer, declarando que o pretendido atende à legislação, ou irá indicar as exigências para prosseguimento.
Será aberto prazo de trinta dias para cumprir as exigências, podendo haver prorrogação por igual período em razão da complexidade. Se o projeto estiver de acordo com a legislação, o técnico encaminhará o processo ao setor administrativo com o despacho: “passa-se alvará”. O chefe de seção emitirá o DARM referente ao pagamento da taxa de alvará, descontando o valor inicial pago, e entregando a guia ao requerente para pagamento em 7 dias. Ao comprovar o pagamento, o requerente poderá retirar o projeto aprovado e a licença para a obra, com o prazo que foi requerido na inicial. Termina aqui a fase inicial de licenciamento e o processo aguardará no prazo determinado.
Na licença de obras, conforme se verifica a seguir, são listadas todas as restrições para conclusão do processo. No caso de pedido de construção nova, é importante observar que a Prefeitura estipula o prazo de 90 dias para apresentar projeto de dispositivo de tratamento de esgotos visado pela Companhia Estadual de Águas e Esgotos (CEDAE), sob pena de embargo da obra. O artigo 5º, do Decreto n.º 8.417/89, determina ainda que a conclusão da primeira laje seja comunicada pelo profissional à Secretaria Municipal de Urbanismo (RIO DE JANEIRO, 1989).
Processo administrativo de legalização de modificações e acréscimo
A necessidade de moradia é cada vez mais acentuada na cidade do Rio de Janeiro. Muitas vezes se depara com um terreno onde já está edificada uma unidade residencial, e o proprietário tem a necessidade de ampliar seu imóvel, seja horizontalmente ou através de ampliação vertical. A modificação e o acréscimo podem ocorrer, basicamente, de duas formas: Na primeira, o proprietário elabora projeto de ampliação da unidade existente e o acréscimo é incorporado nessa, sendo uma mera extensão da unidade, com aumento do número de quartos, criação de novos banheiros, varandas, entre outros. No segundo caso, o acréscimo modifica a edificação existente e cria uma nova unidade, independente da unidade existente.
A legislação aplicada em cada caso é praticamente a mesma, visto que o Decreto n.º 5.281/85 se aplica tanto a edificações unifamiliares – uma unidade – ou a edificações bi-familiares – duas unidades. A grande diferença se dá no processo administrativo. No primeiro caso, ocorre a modificação e acréscimo na unidade, onde o proprietário, na elaboração do projeto, deverá comprovar a legalidade do figurado como existente. Isso é fundamental para que seja comprovado o direito adquirido sobre o que já existe, obedecendo-se o princípio da irretroatividade legal. Ou seja, comprovada a existência legal do imóvel, ainda que a legislação atual tenha sido modificada de forma mais desfavorável, o proprietário não terá que atender à nova lei em relação ao existente. Deverá, porém, adequar tudo que é novo na legislação em vigor. Assim, imóveis que foram beneficiados por legislação temporária, como, por exemplo, o Decreto n.º 9.218/90, e tiveram obras de acréscimo legalizadas no afastamento frontal (RIO DE JANEIRO, 1990) – o que não é permitido nos dias atuais – em caso de modificação e acréscimo, não terão que demolir a área legalizada com o benefício do Decreto, porém não poderão acrescer ou modificar naquela área por vedação atual.
No segundo caso, ocorre a modificação e acréscimo em que o proprietário modifica a edificação existente e acresce uma nova unidade, criando assim uma edificação bi-familiar. O processo sofre algumas alterações apenas na fase conclusiva, pois a nova unidade recebe numeração oficial da Prefeitura e a numeração anterior também é modificada. Essa modificação precisa ser atualizada junto ao Cadastro Imobiliário de IPTU e obrigatoriamente ser averbada no Registro Geral de Imóveis. Assim, por exemplo, uma unidade residencial existente na Rua Bela n.º 20, ao ser modificada e acrescida verticalmente, passará a ter a seguinte numeração: Rua Bela n.º 20, apto 101 (unidade original) e Rua Bela n.º 20, apto 201(unidade nova).
Com isso, depois de ultrapassada a fase de licenciamento e aprovação do projeto, a documentação aprovada das unidades será encaminhada à Secretaria de Fazenda. De acordo com as informações contidas na licença de obras e projeto aprovado, será alterado nessa Secretaria o cadastro imobiliário, passando a constar na unidade existente sua nova numeração em razão da modificação. Também será atribuída uma nova inscrição municipal para a unidade criada em razão do acréscimo. Neste ato, ocorrerão ainda as atribuições de áreas pertinentes a cada imóvel, conforme o quadro de áreas constante no projeto aprovado.
Com a certidão de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alterações cadastrais e, se for o caso, o pagamento do Imposto Sobre Serviços (ISS), o proprietário deverá requerer na Secretaria de Urbanismo a conclusão do processo. Dando prosseguimento ao ato, será emitida uma única certidão, mas com duplo efeito: Certidão de Aceitação de Obras para a unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida – e passou a receber uma nova numeração – e Certidão de Habite-se para a unidade nova. Essa certidão tem por finalidade a averbação das modificações junto ao Registro Geral de Imóveis, que deverá, assim como a Secretaria de Fazenda, modificar a numeração concedida na matrícula da unidade existente e mediante comprovação das obrigações com o INSS, proceder a inclusão da numeração da unidade nova na citada matrícula.
Caso seja de interesse do proprietário, poderá ser requerido ao Registro de Imóveis a Instituição de Condomínio Edilício, com base no disposto no artigo 1.332, da Lei n.º 10.406/2002 – Código Civil (BRASIL, 2002). O efeito de tal Instituição atribui uma fração ideal para cada unidade em relação ao terreno, distribuindo e identificando as áreas comuns e de uso exclusivo, e possibilita a venda de cada unidade isoladamente.
Observa-se que nesse caso não existe desmembramento. O termo “desmembramento” sugere a separação de fato das unidades, de forma independente e autônoma, quebrando os vínculos existentes entre o imóvel. No caso em questão, o que se tem é um simples “fracionamento”, ou seja, atribui-se uma área de utilização exclusiva para cada unidade e definem-se as áreas comuns.
O terreno continua vinculado em cada matrícula, em sua totalidade. Delimita-se a área de uso comum, as áreas de uso exclusivo e a área ocupada pela edificação. Quando o proprietário requer o fracionamento ao Registro Geral de Imóveis, extingue-se a matrícula do imóvel existente, e atribui-se uma nova matrícula para a unidade existente, em razão da alteração da numeração. Por sua vez, a unidade nova recebe o habite-se e uma matrícula individual.
Pode acontecer ainda a hipótese em que o proprietário edifica uma nova unidade nos fundos do imóvel já existente. Neste caso, não é necessário apresentar projeto completo da casa existente, desde que devidamente comprovada a sua legalidade. Com fins de instruir o processo administrativo, é usual juntar cópia da documentação, como por exemplo, projeto aprovado ou certidão de habite-se, a fim de demonstrar a aprovação do prédio.
A Prefeitura examinará a pretensão de construir na parcela do lote, de acordo com a legislação vigente, focando apenas a unidade a ser construída. No projeto, deverá constar, obrigatoriamente, quadro de áreas demonstrativo das áreas existentes e áreas a serem construídas, possibilitando assim o correto lançamento no cadastro de IPTU após aprovação pela Secretaria de Urbanismo.
A unidade nova, diferente da situação de acréscimo vertical, não sofre alteração na sua numeração. Normalmente, essa unidade a ser legalizada recebe o complemento “FUNDOS” e, da mesma forma, procede-se a averbação de instituição de condomínio edilício junto ao Registro de Imóveis para possível venda individual, com atribuição de frações e áreas de servidão de acesso.
A inscrição imobiliária (referente ao IPTU) da unidade existente não sofre alterações e a sua matrícula (referente ao RGI) não sofre alteração, ficando consignada à instituição de condomínio edilício. Sua numeração não sofre alteração.
