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ITBI: ORIGEM E ISENÇÕES

ITBI: ORIGEM E ISENÇÕES

ITBI: O que é? Isenções e legislação aplicável

O grande vilão do mercado imobiliário nos últimos tempos tem sido o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. 
 
 O ITBI surgiu no Direito brasileiro em 1809, por meio do Alvará 3, de junho do referido ano, com a denominação de imposto da sisa (pela qual este tributo é vulgarmente conhecido até os dias atuais), tendo a primeira previsão constitucional surgido na Carta de 1891, que estabelecia, em seu art. 9º, inciso 3º, como sendo de competência dos Estados o imposto sobre transmissão de propriedade. 
 
          A Constituição de 1934 estabeleceu uma divisão, criando dois impostos, ambos de competência dos Estados: o imposto de transmissão de propriedade causa mortis (art. 8º, I, b) e o imposto sobre a transmissão de propriedade imobiliária inter vivos (art. 8º, I, c). O mesmo texto foi mantido pela Constituição de 1937 (art. 23, I, b e c). Também não houve alteração por ocasião da Constituição de 1946, sendo mantidos ambos os impostos tal como já estavam previstos (art. 19, II e III). 
 
          A Emenda Constitucional nº 5, de 1961, passa para a competência dos Municípios o imposto de transmissão de bens inter vivos (art. 29, III), mantendo o imposto causa mortis, com pequenas alterações na redação (art. 19, I, e § 1° e 2°). 
 
          A Emenda Constitucional 18, de 1965, restabelece a união dos impostos de transmissão de bens imóveis, inter vivos e causa mortis, mantendo-os na competência dos Estados, com algumas novidades em termos de hipóteses de incidência (art. 9º, caput, e §§ 1° a 4°). Pouca modificação houve por ocasião da Constituição de 1967 (art. 24, I, e §2°). O mesmo se observa com a edição do Ato Complementar 40, de 1968, que produz pequena alteração no texto do § 2°, mantendo, no mais, a redação anterior. E a Emenda Constitucional 1, de 1969, mantém, em linhas gerais, o texto da Constituição de 1967 (art. 23, I e §§ 2° e 3°). 
 
          Finalmente, a Constituição de 1988 traz a redação hoje vigente, que atribui aos Estados e Distrito Federal a competência para a instituição do imposto de transmissão causa mortis (art. 155, I), e aos Municípios a competência para a instituição do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (art. 156, II). 
 
No Rio de Janeiro, adotamos a alíquota de 2%(dois por cento) sobre o valor do imóvel para a transmissão inter vivos (art. 156, II). 
 
Nosso grande problema começa aqui…. qual o valor do imóvel? 
 
Há alguns anos, era muito comum o contribuinte acordar com o vendedor de um imóvel valor abaixo do valor real para pagar um imposto menor. 
 
De forma a inibir essa conduta fraudulenta, a Prefeitura Municipal instituiu uma cobrança tomando por base cálculo do ITBI o valor venal do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão. Adotando uma planta de valores elaboradas pelos técnicos da Secretaria de Fazenda e com base nas informações contidas na inscrição imobiliária (área construída, idade, posição do prédio, etc) a Prefeitura vem cometendo verdadeiros abusos na hora de arbitrar o valor venal. A Prefeitura irá adotar o maior valor: Valor declarado de compra e venda ou Valor arbitrado com base na inscrição imobiliária. 
 
Assim, imóveis que comprovadamente foram negociados por determinado valor real, acabam sendo tributados em até 100% para efeito de pagamento do imposto, na restando outra alternativa se não a abertura de processo de impugnação. O grande problema é que se trata de um processo demorado e, enquanto não houver uma satisfação para o pagamento do imposto, não poderá o título de transferência ser apresentado ao RGI para o competente registro. Na maioria das transações imobiliárias, com recursos de agentes financeiros, o valor financiado fica indisponível até a conclusão do ato de registro, que por si só já demora cerca de 30 a 45 dias…. é ter paciência e dinheiro no bolso para concluir o negócio imobiliário.
 
Mas nem tudo está perdido… Existem algumas situações em que o imposto não é exigido, ocorrendo a isenção ou a não incidência: Vejamos o que diz o site da SMF-RJ
 
Isenção: Alienante – Município
 
Natureza da Operação
 
Transmissão em que o Alienante é o Município do Rio de Janeiro. 
 
Embasamento Legal 
 
Art. 7º, Inciso VII, da Lei 1364/88. 
 
Forma para Postular
 
Requerimento ao Prefeito assinado por representante legal ou próprio.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 14KB) 
 
Documentação Exigida 
  1.  
    Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada); 
 
Cópia Autenticada:
 
  1.  
    Procuração com firma reconhecida (original ou cópia autenticada) e cópia identidade do procurador;
 
  1.  
    Documento que comprove ser o Município o proprietário do imóvel, ou seja, a Remissão de Foro; 
 
  1.  
    Certidão do R.G.I. (validade no máximo de 3 meses)  
 
Isenção: Área Favela 
 
Natureza da Operação 
 
Transmissão de Bem ou Direito Resultante de projeto de regularização fundiária em áreas de favela promovido por órgãos da Administração indireta da União, do Estado do Rio de Janeiro ou do Município. 
 
Embasamento Legal 
 
Art. 7º , Inciso XI, da Lei 1364/88, acrescido pela Lei 1936/92. 
 
Forma para Postular 
 
 
Requerimento ao Prefeito assinado por representante do órgão promotor da regularização fundiária.
(clique aqui para download do formulário em formato PDF, 11KB)
 
 
Documentação Exigida 
  1.  
    Cópia da identidade e do CPF do signatário do requerimento (original para conferência ou cópia autenticada);
 
Cópia Autenticada:
 
  1.  
    Documento que comprove que a pessoa que assinou o requerimento e/ou representante legal do órgão promotor;
  1.  
    R.G.I. de todos os imóveis (validade no máximo de 3 meses); 
  1.  
    Documento sobre o projeto de regularização. 
 
Isenção: CEHAB
 
Natureza da Operação 
 
 
Transmissão de imóvel ou de Direito sobre imóvel residencial construído pela CEHAB – RJ (1ª Transação)

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